A Federal Trade Commission (FTC) abriu um processo contra o Louisiana Real Estate Appraisal Board (LREAB), atacando a regra do Conselho que fixa “taxas habituais e razoáveis” para serviços de avaliação e alegando que tal regra viola a lei antitruste devido à sua restrição irracional. da concorrência de preços.
Visão geral da regra 33101
A norma 33101 foi implementada pelo LREAB para regular os honorários a serem pagos aos avaliadores. De acordo com a lei, os avaliadores devem receber “taxas habituais e razoáveis” pelos serviços que prestam.
A Regra do LREAB estabelece que os avaliadores serão remunerados a uma taxa habitual e razoável pelos serviços de avaliação executados na área de mercado que está sendo avaliada. Visa regulamentar os honorários a pagar aos avaliadores. A regra prescreve diferentes métodos de determinação das taxas a serem pagas aos avaliadores:
- Método de pesquisa – através do uso de “informações objetivas de terceiros”, como pesquisas sobre taxas que os credores pagaram recentemente;
- Método de Cronograma do Conselho – seguindo uma tabela de honorários estabelecida pela LREAB;
- Método dos Seis Fatores – baseando as taxas nas taxas recentemente pagas no mercado geográfico relevante e ajustando esta taxa usando seis fatores específicos.
Embora a regra procure simplesmente cumprir os requisitos da lei, a fim de evitar a conivência entre as partes durante o processo de avaliação, ela essencialmente retira a liberdade de negociação e dificulta a concorrência, e a FTC alega que tal regra viola as leis antitruste leis. A regra praticamente dá todo o poder ao credor para fixar preços com base no sistema que ela prescreve.
Ramificações da regra LREAB
De acordo com a FTC, a Regra da LREAB impede que AMCs e avaliadores cheguem a taxas de avaliação através de negociações independentes e baseadas no mercado, e é, portanto, restritiva da sua liberdade de negociação. Na verdade, a denúncia da FTC alega que a Regra 31101 é significativamente mais restritiva da concorrência do que a Lei Federal dos Estados Unidos.
No atual sistema do LREAB, conforme previsto na Regra 33101, o poder de fixar taxas está basicamente nas mãos do credor. Em todos os métodos que a LREAB utiliza para determinar os honorários habituais e razoáveis, os próprios avaliadores não têm qualquer contributo real sobre quanto devem ser compensados pelo seu trabalho.
Digamos que você queira refinanciar um imóvel que está ocupando e precise recorrer aos serviços de um avaliador. Com a Regra 33101 em vigor, os formulários que você deve assinar com o credor normalmente indicariam uma taxa de avaliação definida que você não pode negociar, porque as taxas a serem pagas já foram predeterminadas pelos métodos prescritos pela regra LREAB.
Com esse sistema em vigor, o avaliador não tem voz sobre quanto o credor cobra do mutuário. Deve-se notar que uma parte da taxa de avaliação vai para a Appraisal Management Company (AMC), que atua como agente do credor, o que significa que apenas uma fração das taxas de avaliação que os mutuários pagam vai para os próprios avaliadores.
Assim, por exemplo, se a taxa habitual e razoável numa determinada área para um determinado tipo de propriedade varia de $ 650 a $ 1000, é possível que um credor receba uma taxa não negociável de $ 675. Isso significa que o mutuário paga $ 675 e os $ 675 precisam ser divididos entre o AMC e o avaliador.
Os avaliadores não têm poder para negociar uma taxa mais elevada, uma vez que já foi fixada pelo credor com base no sistema fornecido pela Regra 33101 e, portanto, considerando que os AMCs geralmente cobram cerca de 40% da taxa de avaliação, os avaliadores podem receber muito menos do que é habitual e razoável para a área e tipo de propriedade. Assim, no exemplo acima, a menos que um AMC esteja disposto a trabalhar por apenas US$ 25, o avaliador receberá muito menos do que a taxa mínima habitual e razoável de US$ 650.
Nesse caso, há fixação de preços antitruste cometida pelo credor, uma vez que os avaliadores ficam privados do poder de negociar as taxas que deveriam receber pelos seus serviços e isso basicamente elimina a concorrência, uma vez que tudo está nas mãos do credor. Na realidade, o requisito da lei de que sejam pagos honorários habituais e razoáveis pelos serviços de avaliação não é cumprido, uma vez que os honorários pagos ao avaliador podem ser inferiores ao que é habitual e razoável.
ponto de partida
Com o actual sistema em vigor, a LREAB praticamente priva os avaliadores do seu direito de negociar os honorários que deveriam ser pagos por eles. Ao dar aos credores o poder de fixar as taxas de avaliação a pagar sem qualquer consulta dos avaliadores, a LREAB está a aplicar uma política que viola as leis antitrust.
A política federal de regulamentação das taxas de avaliação visa evitar que os credores e AMCs subornem os avaliadores com taxas elevadas para que possam fazer avaliações distorcidas aos credores. Contudo, a regra da LREAB não contribui em nada para promover esta política federal e apenas priva os avaliadores do seu direito de negociar e coloca-os em desvantagem face aos credores.
