Por Dennis Ayemba
Naturalmente, os seres humanos necessitam de abrigo como uma necessidade básica. Capital de fusão entraram no mercado imobiliário com a intenção de atuar no segmento de mercado de classe média, onde sentiam que havia uma lacuna. De acordo com Daniel Kamau, Diretor Executivo de Imóveis do Fusion Group, desde o início era intenção deles realizar projetos que fossem entregues em um período de três anos e permitir mais dois anos para poder sair desses investimentos.
A Fusion Capital é uma incorporadora imobiliária e empresa de private equity fundada em 2006, projetada em torno das necessidades das empresas locais nas economias emergentes da África Oriental. “Inicialmente começámos como um operador de microfinanciamento com sede em Nairobi, realizando dívidas fora do mercado e microcapital. Basicamente, o micro-capital é onde você investe muito pouco capital, mas na forma de capital próprio, e o saldo entra como dívida. A ideia era aumentar isso e, finalmente, chegar a um nível em que você pudesse tratá-los como puro investimento de capital preparado. Isso é o que chamamos de modelo ‘acima da montanha’”, disse Kamau.
Em 2012, a empresa entrou no mercado imobiliário apoiada sobretudo por vários factores: o crescimento que o país estava a viver; nessa altura, a economia crescia 7% e muitas empresas procuravam estabelecer-se na África Oriental, principalmente no Quénia.
Desde 2012, investiram em cerca de 13 projetos, espalhados pela África Oriental. A maioria deles no Quénia, mas em termos de dimensão do investimento, o Quénia lidera e é seguido de perto pelo Ruanda e depois pelo Uganda. De acordo com o Sr. Kamau, o Quénia lidera porque apoia muito bem o sector imobiliário. “Temos uma classe média em rápido crescimento, as capacidades de rendimento no Quénia e a disponibilidade de hipotecas em comparação com outros países estão numa posição muito melhor”, disse ele.
“O nosso investimento é maior no Ruanda do que no Uganda, basicamente porque tivemos uma vantagem de ‘pioneiros’ no lado dos escritórios e do retalho. Depois percebemos que as áreas que escolhemos estávamos entre as pessoas que agiram muito rapidamente para cumprir os requisitos do Plano Diretor de Kigali que tinham acabado de começar a implementar; então aproveitamos isso. Naquela época, Uganda estava passando por uma saturação no lado da oferta de escritório e já havia um grande número de vendas no varejo; então isso informou a nossa ida para Ruanda”, explicou o Sr. Kamau.
Dos 13 projetos investem principalmente em três setores: Residencial que basicamente significa habitação, comercial que engloba basicamente escritórios e comércio; e logística e distribuição que está a armazenar um sector em que estão agora a entrar e a analisar algumas transacções em Kigali e no Quénia.
Alguns dos projetos notáveis que realizaram incluem as alturas de Kigali, em Ruanda. Em termos de publicidade e como projecto, destaca-se por vários motivos: Pela localização, utilização e design. “Ele está localizado em frente ao Centro de Convenções de Kigali, que é sem dúvida uma posição privilegiada para um empreendimento de uso misto. É de uso misto composto por varejo e escritório, sendo que o escritório ocupa 75% e o restante vai para o varejo; e foi projetado de forma que haja uma interface muito boa entre os dois”, afirma o Sr. Kamau. “O edifício foi inaugurado pelo Presidente Kagame”, acrescentou.
Seus outros projetos incluem: apartamentos mobiliados na área de Uganda Bukoto, 64 apartamentos em Nakuru em Kiamunyi, 88 unidades em Mombasa perto de Mtwapa, empreendimento de uso misto em Meru, entre muitos outros.
Segundo Kamau, a Fusion Capital se destaca no mercado principalmente porque tem a pele no jogo. “Ao contrário de outros desenvolvedores investidores que só chegam com experiência, a fusão chega com dinheiro e experiência para gerenciar e entregar. Também desenvolvemos um historial ao longo dos anos de entrega de projectos dentro do prazo e do orçamento, o que pode ser dito de Flamingo e mesmo de Kigali Heights, que pelos padrões da África Oriental se compara bem com alguns desenvolvimentos conhecidos que levaram muito tempo a serem concretizados. A pele no jogo significa que nos envolvemos muito e incentivamos todos os envolvidos no projeto a entregar”, explicou o Sr. Kamau.
No que diz respeito aos desafios do setor, o Sr. Kamau acredita que a disponibilidade de dados no setor imobiliário é um problema primário; mas o problema secundário que está intimamente relacionado é a fiabilidade dos dados disponíveis. “Às vezes, quando você lida com outros desenvolvedores, eles raramente dizem qual é a verdadeira posição; e isso é um desafio em todo o mercado da África Oriental. Para tomar uma decisão, você realmente precisa ir ao terreno e sentar-se no terreno para garantir que eles façam toda a devida diligência necessária; portanto, custa mais para conseguir um bom negócio na mesa”, disse ele.
Ele também apontou as hipotecas neste mercado como um desafio. “Ainda estamos abaixo de 30,000 hipotecas por ano e essas hipotecas agora com limite de taxas de juros não têm preços melhores do que a dívida normal padrão, o que seria de esperar que para hipotecas deveria ser capaz de atrair uma taxa de 10-12%, mas estamos ainda considerando 14% como taxa padrão em todos os níveis. Isso então se torna um desafio porque, embora haja demanda pelo que os desenvolvedores lançam, eles não podem pagar por isso. É por isso que muitas das transações que acontecem neste mercado imobiliário são em dinheiro. No entanto, a oferta no mercado não pode ser satisfeita por compradores puramente em dinheiro, você precisa de hipotecas, hipotecas estruturadas e com melhores preços”, explicou.
“Provavelmente gostaríamos de ver uma instituição financeira que entrasse no mercado e oferecesse uma solução para a aquisição de casas ou escritórios. Isso poderia ir na direção dos esquemas de aluguel ou de compra de inquilinos, em que as pessoas pagam o equivalente ao aluguel para adquirir casas durante um longo período de tempo. Para que uma instituição consiga isso, ela precisa de capital paciente de investidores que estejam felizes em perseguir 9% estáveis ao longo de 20 anos; os fundos de pensões poderiam facilmente fazer isso. Esperançosamente, essa instituição será a Fusion Capital no futuro”, acrescentou.
O Sr. Kamau insiste que a beleza de investir em projectos da Fusion Capital é que, por cada dólar que lhe pedem, eles já investiram o seu dólar. Isso significa que há um enorme alinhamento de interesses, ao contrário de muitos outros incorporadores que contratariam um proprietário de terreno, e eles entrariam e cobrariam uma taxa por estarem envolvidos nas transações.
“Os investidores internacionais devem estar cientes de que o imobiliário em África continuará a proporcionar retornos muito mais elevados em comparação com outros investimentos. O bom de investir em imóveis é que você investe em algo tangível. África continua a ser uma região em crescimento e continuará a competir com outros continentes durante algum tempo; portanto este é o momento certo para investir em imobiliário, as propinas escolares já foram pagas”, aconselhou.
A Fusion Capital também está envolvida em investimentos de capital privado, seguros e gestão de fundos. Todos esses investimentos estão sob a égide do Fusion Group.
