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Por que você precisa de uma apólice de seguro contra todos os riscos de construção

As reformas de edifícios podem ser a solução rápida para agregar valor significativo a propriedades comerciais e residenciais. Antes que alguém traga um empreiteiro ao local ao planejar melhorias em uma propriedade (seja ela usada para fins residenciais ou outros fins comerciais), pergunte se é necessário estabelecer uma apólice de seguro contra todos os riscos de construção.

Embora edifícios padrão seguro fornece cobertura para proprietários de imóveis de várias maneiras, imóveis em construção podem ser uma questão um pouco mais complicada quando se trata de seguro e compreensão dos direitos e obrigações do proprietário em relação aos imóveis em construção.

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Fuzlin Abrahams, diretor administrativo da GIB Cabo Ocidental diz que o ônus é do proprietário do imóvel para garantir que todos os aspectos do edifício e do projeto de construção sejam cobertos. “Os proprietários de imóveis devem avisar seu corretor de quaisquer alterações materiais no risco antes da construção ocorrer para cumprir a condição de dever de divulgação estabelecida na apólice de seguro. Geralmente, a apólice de seguro do edifício pode ser estendida para cobrir perdas decorrentes de reformas estéticas ou menores, como pintura ou azulejo, que não teriam impacto na integridade estrutural do imóvel.”

“No entanto, os proprietários precisam estar cientes de que a apólice de seguro do edifício exclui perdas ou danos resultantes de alterações e acréscimos que envolvam construção desde a fundação ou quaisquer alterações e reparos no imóvel existente que necessitem de acomodações temporárias. Quando a integridade estrutural de um edifício muda, ele fica em um estado frágil até que seja concluído e o potencial de perda é muito maior.”

A apólice Todos os Riscos da Empreiteira oferece cobertura para o projeto de construção contra danos físicos às obras e reclamações de responsabilidade de terceiros. Mas os proprietários muitas vezes não estão cientes de que a cobertura de responsabilidade não inclui automaticamente reclamações relacionadas ao enfraquecimento e/ou remoção de perdas de apoio lateral, portanto, a extensão de responsabilidade de apoio lateral precisará ser adquirida para fornecer cobertura adicional resultante das atividades de escavação.

Nossa lei prevê que os proprietários de terras podem usar e usufruir de suas propriedades de uma maneira que não cause danos ou interfira desarrazoadamente com o direito do proprietário vizinho de usar e desfrutar de suas terras. Como proprietário, você tem o direito de escavar o solo em sua propriedade para fins de construção, mas tem o dever de não retirar apoio lateral de nenhum terreno vizinho. Isso é conhecido como o princípio do apoio lateral ou subjacente.

Ocorrendo desmoronamento ou outra desestabilização, por causa de escavações em terreno contíguo, o proprietário do imóvel contíguo responderá em ação de indenização, independentemente de ter sido negligente ou não. Isso não quer dizer que o proprietário de um imóvel adjacente não tenha o direito de escavar, mas se as escavações resultarem em danos estruturais substanciais ao imóvel vizinho, pode ser ajuizada uma reclamação contra o proprietário do imóvel por danos devido ao descumprimento do dever de fornecer apoio lateral. Isso se baseia no princípio da responsabilidade objetiva: responsabilidade sem culpa que responsabiliza um indivíduo ou organização pelos danos causados, sejam eles negligentes ou não.

Um precedente legal apóia isso. No caso Petropulos (Petropulos e outro V Dias (1055/2018) [2020]), Petropulos e Dias possuíam propriedades contíguas em Camps Bay, Cidade do Cabo. As propriedades estavam localizadas em uma encosta íngreme da montanha. Petropulos iniciou escavações em sua propriedade, próximo ao limite da propriedade de Dias, para realizar extensas escavações e reformas para erguer uma estrutura de três andares e um poço de elevador. As escavações resultaram em danos estruturais substanciais na residência de Dias e este ajuizou ação de indenização por descumprimento do dever de apoio lateral e baseou-se no princípio da responsabilidade objetiva.

A Suprema Corte de Apelação (SCA) decidiu que nem culpa (negligência) nem dolus (intenção) é um requisito para a responsabilidade por danos causados ​​pela retirada de apoio lateral. Em outras palavras, agora está estabelecido que a responsabilidade em casos de subsidência é estrita. A Petropulos descumpriu o dever de apoio lateral devido a Dias e foi o responsável pela reparação dos danos causados.

É melhor consultar um corretor antes de contratar um empreiteiro. Idealmente, o corretor deve providenciar um seguro para garantir que os riscos do proprietário do imóvel sejam adequadamente cobertos, embora a apólice de Todos os Riscos para Empreiteiros possa ser fornecida pelo proprietário do imóvel ou pelo empreiteiro. Se o seguro de responsabilidade de suporte lateral for necessário, o proprietário do imóvel deve sempre fornecer aos desenvolvedores cobertura de suporte lateral, pois o principal da responsabilidade objetiva é diretamente do proprietário e não se estende ao empreiteiro.

É importante notar que quando o empreiteiro fornece cobertura para o projeto de construção, mesmo que a cobertura de responsabilidade de apoio lateral esteja incluída, ela só se aplicará se o empreiteiro for considerado negligente. Portanto, caso o contratante não seja negligente, a apólice será rejeitada, deixando o proprietário do imóvel exposto.

Para lidar com essa exposição e quaisquer outras possíveis reivindicações de responsabilidade de terceiros que possam surgir, a apólice do empreiteiro deve refletir o proprietário do imóvel como co-segurado e responsabilidade objetiva em relação ao enfraquecimento ou remoção do suporte lateral deve ser incluída.

“As reformas são um exercício caro, e a maioria das pessoas faz um orçamento com cuidado. Em casos como esses, conhecimento é poder e vale a pena dedicar um pouco mais de tempo para garantir que a cobertura de seguro adequada esteja em vigor, em vez de descobrir tarde demais que o proprietário de um imóvel é responsável por uma reivindicação da qual ele ou ela nunca teve conhecimento do início”, diz Abrahams.

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