Vendi minha primeira casa recém-construída em 1994 e foi a venda de casa mais fácil que já fiz. Porém, em 26 anos, aprendi MUITO e as coisas mudaram MUITO. O que mais tenho visto é como os construtores de casas se tornaram experientes. Eles se fundiram, venderam milhares de casas e empilharam as coisas a seu favor. A frase nunca foi tão verdadeira: Cuidado, Comprador.
Então, o que mudou?
O que mudou é a forma como o sistema funciona hoje – é muito desequilibrado a favor do construtor. Existem maneiras de se proteger mais e você deveria. É sobre isso que vou escrever hoje.
Leia também Guia de apelação do meio-fio: Como aumentar o valor da sua casa com atualizações externas.
Representação do Vendedor/Construtor
Lembre-se sempre de que o agente do trato de vendas trabalha para o construtor e apenas para o construtor – não para você. Não se iluda pensando que eles estão sendo legais porque querem ajudá-lo. Eles querem que você compre a casa DELES. O programa hoje em dia é que os corretores de imóveis levem nossos clientes ao setor na primeira visita para receber uma “taxa de localização”. Pedimos para ficarmos quietos, deixarmos o corretor assumir o controle e receber o contracheque quando a casa estiver concluída. Saiba que existem alguns corretores de imóveis que farão tudo o que puderem para proteger você e seu investimento e não vão calar a boca e ficar longe.
Representação do comprador
Você pode obter representação gratuita do comprador de um corretor de imóveis SE for com ele na primeira visita ao terreno E SE não tiver fornecido seu nome online. Se você se desviar disso, pergunte se pode procurar e trazer seu corretor de imóveis mais tarde. Eles dirão sim ou não. Sugerimos que você não procure sem um corretor de imóveis e não dê seu nome nem assine nada.
Preço
Você não tem permissão para fazer uma oferta e não pode negociar o preço. O preço é preto e branco. Um construtor pagará para que um corretor de imóveis o represente se você tiver seguido as regras não publicadas - se não tiver fornecido seu nome online. Você pagará a mesma coisa com ou sem corretor de imóveis, então obtenha o melhor - eles podem ser gratuitos!
Novos Contratos de Construção
Com os construtores a tomarem consciência das lacunas e a quererem fazer com que as coisas andem a seu favor, os contratos foram criados pelos seus advogados, a seu favor. Alguns construtores têm cláusulas RUIM onde mantêm o dinheiro sério, independentemente do que aconteça - sem contingências. Outros cobram por coisas que não são padrão em Nevada, mas fazem você pensar que sim. Existem também “credores internos” possivelmente vinculados a incentivos. Saiba que há muito dinheiro em empréstimos.
Exemplo de cláusula RUIM: Há uma construtora de Las Vegas cujos contratos dizem que se você não concluir a compra por qualquer motivo, eles manterão todo o dinheiro pago e atualizado. Isso significa: se você adicionou um banheiro por US$ 30,000, pagará todo ou parte desse valor adiantado. Você perderá cada centavo se não conseguir obter o empréstimo na próxima semana, no próximo mês ou após a conclusão. Cenário: A COVID-19 não lhe dá rendimento durante um mês e já não se qualifica para esse montante de empréstimo e não pode comprar a casa. “Too Bad, So Sad” é a política deles. E se seu cônjuge morrer? 4 meses para construir é muito tempo com muitas variáveis. Vimos pessoas investirem mais de US$ 50,000 em dinheiro em atualizações antes de fecharem... Não recomendamos esse construtor.
Novas mudanças em edifícios de construção
Os códigos de construção mudaram para melhor – para proteger mais o consumidor. A responsabilidade pelos danos na construção mudou, o que significa que cobram aos subempreiteiros quando os seus trabalhadores danificam materiais - se souberem disso. O que mais me preocupa é a tecnologia de construção de produtos. Se você não estiver familiarizado com os materiais de construção atuais, precisará ler sobre eles, contratar um inspetor de novas construções e/ou contratar um corretor de imóveis que o proteja - pago pelo construtor ou não. Leia nosso blog sobre Inspeções de novas construções.
Enquadramento Walk-Thru
Um guia de enquadramento serve para os compradores verem nas paredes antes de colocar o drywall. É quando você precisa verificar se TODAS as opções de pré-drywall estão disponíveis - como fiação, encanamento e opções estruturais. Diferentes construtores fazem isso de maneira diferente. Alguns apenas dizem “Aqui está”. Outros passam por tudo com você. Meu sócio, marido Corretor de Imóveis, Ex Engenheiro Predial (PE, CE) que faz um enquadramento para você e/ou com você. Durante a caminhada, ele verificará todas as opções para nossos clientes, procurará conexões de estrutura ruins, verificará se há cortes ou quebras nas treliças e verificará se há esquadria nos locais de ventilação. Após a caminhada, se forem encontrados erros, a maioria dos construtores não mudará as coisas, mesmo que o plugue que você queria não esteja lá - eles lhe darão crédito.
Passo final
O passo a passo final e orientação do comprador - A novidade é que é necessária uma orientação! Existem produtos complicados nas casas hoje em dia. Esta caminhada não deveria ser para ver como as coisas são bonitas ou encontrar lugares para retocar a pintura, mas muitas vezes é. É quando o construtor explica os sistemas e características da sua casa. O que mudou foi a tecnologia, que é um fator importante em toda a propriedade. A maioria das pessoas não sabe se as coisas estão instaladas corretamente. Como saber se há uma vidraça de dentro para fora? Você vai procurar no sótão por treliças quebradas e verificar se o isolamento está 100% lá? Que tal procurar por rufos faltantes ou telhas quebradas? Você acredita na palavra deles de que está tudo bem - a casa parece tão bonita!
Certificado de Ocupação
O Certificado de Ocupação é o documento fornecido pelo departamento de construção informando que o construtor fez seu trabalho, seu check-list está completo e o comprador pode se mudar. O que mudou é que os inspetores não inspecionam novamente a casa. Depois que um item é marcado, eles não olham novamente. Vários subcontratados podem prejudicar o trabalho de outros subcontratados e não contar a ninguém. O isolamento é verificado pelo certificado fornecido pela empresa de isolamento. Ninguém olha. Ambos são problemas comuns.
Garantias
Uma casa geralmente vem com garantia completa de um ano. Enviar cartões para cobertura adicional e recalls é seu trabalho. Um construtor pode ou não dar uma garantia estrutural. Uma reivindicação média de garantia estrutural é superior a US$ 40,000. O que mudou foi o período de garantia e a cobertura ou apenas a comissão de dar uma.
Nova Construção – O que fazer para se proteger
Você quer alguém em sua equipe que tenha conhecimento suficiente para protegê-lo. Um corretor de imóveis não custa nada, então por que não contratar o melhor corretor de imóveis de graça? Tudo o que você precisa fazer é levar um com você na primeira visita a um conjunto habitacional. Você quer um corretor de imóveis que faça mais do que levá-lo a diferentes conjuntos habitacionais e fique sentado em silêncio durante a redação do seu contrato. Existem milhares de corretores de imóveis por aí e eles não funcionam da mesma forma. Você quer um corretor de imóveis-motorista bem pago ou um corretor de imóveis que saiba o suficiente para ir ao seu site todas as semanas para verificar seu investimento? Veja nosso blog sobre Monitoramento de Novas Obras.
O que sugerimos é:
Encontre um corretor de imóveis com experiência em construção. Ex-empreiteiros, ex-engenheiros, inspetores, etc. são os melhores. Caso não encontre na sua cidade ligue para nós. Podemos encontrar um para você ou conhecer um, dependendo de onde você estiver.
Encontre um corretor de imóveis de novas construções experiente que conheça os diferentes construtores. A proteção contratual é muito importante. Mantenha os olhos bem abertos - saiba o que você está assinando.
Não presuma que só porque você chamou uma “Equipe de Imóveis para Novas Construções” você terá o tipo de experiência que o protege. Uma pessoa pode ser um bom profissional de marketing on-line e a pessoa que lhe mostra as casas pode ser mais nova ou um “agente de exposições”. Entreviste e não se contente com menos – você está fazendo um grande investimento.
Tenha sempre um Inspeção de novas construções residenciais! Compre o melhor inspetor. Os inspetores de casas de revenda não são iguais a um inspetor de novas construções. Isso é tão importante que presenteamos cada cliente com uma inspeção do melhor inspetor da cidade. Encontre o melhor corretor de imóveis e use suas recomendações.
Você não pode fazer nada em relação a garantias ou inspetores de construção. Você só precisa estar ciente. As vidraças invertidas custam milhares em contas de aquecimento e resfriamento. Saiba que ao vender a sua casa o comprador terá um fiscal. Se as coisas forem encontradas além do período de garantia, você pagará a conta e custará MUITO mais do que uma inspeção custaria.
Obrigado pela dica de que conseguir o corretor de imóveis certo ajudaria muito a tornar a compra de uma casa muito mais segura para minhas finanças. Estou pensando em investir em imóveis em breve porque estou ficando um pouco mais velho e gostaria de começar a fazer investimentos que possa lucrar quando me aposentar. Espero que a actual pandemia não esteja a afectar muito o mercado imobiliário neste momento.